災害ハザード
と物件購入

国土交通省（MLIT）が公開している5種類の指定ハザード区域について、買主が知っておくべき法的・保険上の意味を解説します。Yudaneはハザードを独自にモデル化しません。MLITの一次データを物件単位で表示し、本ページで各区域の意味を補足します。

福岡県・現在の物件群における露出

197 物件数

44% 少なくとも1つの指定区域

30% 洪水浸水想定

9% 土砂災害警戒区域

0% 津波浸水想定

12% 高潮浸水想定

0.6% 地震動確率（30年, 平均）

これは Yudane が現在追跡している福岡県内の空き家・中古物件群（197件）における集計値です。

日本の指定区域と開示義務

洪水浸水想定区域 · Flood inundation zones

MLITが公開する洪水浸水想定区域は、河川氾濫時の予想浸水深を示します。L1（計画規模）とL2（想定最大規模）の2階級があります。指定区域内の物件は不動産取引時の重要事項説明での開示が義務付けられています（宅建業法施行規則）。

保険：火災保険の水災特約は地域条件で大幅に変動。L2区域の木造住宅は年間保険料が同等条件の非区域物件の3〜5倍になることがあります。

都道府県知事が指定する2区分：「警戒区域（イエローゾーン）」と「特別警戒区域（レッドゾーン）」。レッドゾーン内では新築・増改築に建築規制があり、住宅用地としての価値が大きく下がります。レッドゾーンの開示は不動産取引で義務付けられています。

住宅ローン：レッドゾーンの中古物件はメガバンクで融資審査が通りにくく、地方銀行や信金でも金利上乗せが一般的です。

津波防災地域づくりに関する法律に基づく指定区域。福岡県では北九州市・宗像市・福津市・古賀市など玄界灘沿岸が主な指定対象。L2津波想定では建築物の津波避難ビル化に補助金が出る場合があります。

想定し得る最大規模の台風による高潮浸水を示します。気候変動の影響で従来より広範囲が指定対象となる傾向にあり、有明海沿岸（柳川市・大牟田市・みやま市）と博多湾沿岸が福岡県の主な該当地域です。

防災科学技術研究所（NIED）の確率論的地震動予測地図に基づき、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率を物件座標で算出します。福岡県の多くの地域で確率は5〜10%、警固断層帯沿いでは局所的に高くなります。

建築基準：1981年以降の新耐震基準、2000年以降の現行基準で建築されている建物は構造的に強くなっていますが、確率論的危険度自体は座標で決まります。

自分の物件の住所を確認する

具体的な住所のハザード状況は、国土交通省の公式ハザードマップポータル（disaportal.gsi.go.jp）で確認できます。Yudaneは物件詳細ページで自動的に表示しますが、購入の最終判断前に必ず公式ポータルで再確認してください。

保険・住宅ローンへの影響

指定区域に該当する物件の購入は、まず重要事項説明書（重説）に該当事実が明記されていることを確認してください。明記されていない場合は契約後の瑕疵担保責任の対象となり得ます。火災保険の見積もりは契約前に必ず取得し、保険料の増額分を購入価格交渉に反映させましょう。

住宅ローン審査では、レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）と津波L2区域の影響が最も大きく、地方銀行・信金が現実的な選択肢になることが多いです。

専門家に相談する

指定区域内の物件購入時の重要事項説明、開示義務、契約条件の交渉については、Yudaneの査読方法論に基づき掲載されている司法書士またはホームインスペクターにご相談ください。